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内容来源：子木聊房

今天聊聊对房价最原始的理解—产业经济。缘由五一前后，全国前20城市陆续公布了第一季度的GDP数据，让人惊讶的是：有些城市在大力扭转趋势，跑出了傲人的成绩，而一些大家习以为常的大城，却开始出现掉队趋势，让人紧张。这张图值得再三推敲，基本可以归结以下几点信息：1、广州失速，继续跌出一线GDP阵营2、苏州挫败，被成都反超3、宁波逼退天津，成为绝对黑马4、武汉紧追杭州，生死缠斗5、深圳、西安独领风骚6、长沙走出新模式无论你是否在这些城市之中，下面的内容一定要认真读，二线城市格局基本解释了经济的发展趋势，对楼市有很深刻的影响，希望对你有用。01广州失速，继续跌出一线GDP阵营四大一线城市中，广州经济排名近些年一直处于末位。前面追不住狂奔的深圳，后面扛不住重庆的穷追猛打。不过今年倒也不用担心了，如果按照第一季度的增速（1.8%），基本可以确定，广州继续跑输重庆，退居全国经济第五城。这对广州来说，是一件脸上无光的事。广州经济失速，有人说是外贸经济受阻，也有人说是燃油车销售发生规模性滑坡。这些都是客观原因，但我们要考虑的是，除此之外，有哪些主观的话题可以讨论。就像一个人的成长，大环境可以决定一定的趋势，但归根结底还是自我本身，有没有能力适应环境，或者有哪些致命的缺点。答案是肯定的，我认为广州现在最大的问题是：不知道自己要搞什么。深圳在2016年首次超越广州后，逐渐把经济差距拉大到3000亿的差距，今年又跑出亮眼的成绩，是因为深圳一直明白，自己要干什么。福田有金融，南山有科技，罗湖有外贸，盐田是航运，坪山有先进制造业，前海又在打造深港合作区。各大区分工明确，差异化竞争。战略层面，一直都在集中力量办大事，一段时间把一个地方发展好。再看广州，一团乱麻。又是东拓，搞黄埔和增城；又是西联，跟佛山做同城化，暧昧了很长时间；又是中优，继续抬高荔湾和越秀；又是南进，南沙投资巨大，可现在依然不温不火。这种摊大饼式的发展模式，很容易让经济陷入困局，一味地卖地造城，却忽略了产业和人口的导入，以至于各个行政区的分工混乱局促。去广州出差也是这样，什么都在天河和越秀，太集中了，全广州1800多万人，有800万人每天都要在这两个地方上班……这也导致广州多睡城板块，产业分布的不均匀，也意味着拉高的库存很难被消化，有些区域的房子买了基本会出现长期的横盘趋势。广州作为历史名城，中国的南大门，手里能打的牌太多了，接下来只能希望，广州能及时找到方向，做好产业升级，继续跟深圳携手把大湾区城市群做大做强。否则单靠深圳这个车头，很难拉动大湾区这趟列车。02苏州挫败，被成都反超苏州这个城市我非常喜欢，保留了江南水乡独有的温婉尔雅，文化底蕴深厚，又跟国际化有一定的融合。这次经济失速，主要源于外贸滑坡。苏州是一个强外贸工业城市，外贸依存度高达111.5%，全国第三，仅次于东莞、深圳。但为什么深圳对外依赖度很高，经济反而表现亮眼？这是因为，深圳除了外贸，还有科技、金融、新能源等等。不把鸡蛋放一个篮子里，产业越多元，对环境的抗压能力更强。苏州产业则相对纯粹，主要集中在消费电子、外贸这些外向型产业经济上，前些年没有跟着杭州把数字经济发展起来，而现在，显然又没赶上新能源汽车的风口。今年全球需求疲软，意味着下半年苏州的经济也不会有很好的起色，很可能今年丢失全国第六的位置，彻底被成都反超。再加上长三角范围内，苏州的人口流入一直处于不温不火的状态，整体来说对房价的支撑力度有限。苏州新城比较多，但未来能达到工业园区高度的几乎是凤毛麟角，好在房价还算实际，可以做长期备战。苏州底子非常扎实，作为改开第一批兴起的城市，手上的资源很浑厚，接下来主要看如何调转枪口，在内循环层面持续发力。赶不上新能源汽车风口，但可以在储能层面做文章，运用好工业优势，做好整个长三角的装备支撑。至于成都，其实不必说什么了。西部大城，无论经济增速还是人口流入，都朝着一线城市奔腾，高速发展下，很多人可以享受到房地产发展红利。但目前最大的问题就是，民营太弱，跟不上人口增量，这会导致整个城市非常内卷，成都也叫做“卷都”。但这也没办法，对于年轻人来说，一线城市呆不下去，三四线又不想去，就只能被迫式参与内卷。劳动力越内卷，对资本的效益越促进，资本繁荣做大蛋糕，再反馈于劳动市场。北京早些年也是这么过来的。只能说，城大人多，机会同样多，真正实现收入高速增长需要一定的时间。成都是这样，武汉、西安等城市都一样。03 宁波逼退天津，再进一位宁波绝对是一匹亮眼的黑马。研究了这个城市，才知道，操盘团队十分了得——作为浙江老二，宁波这些年从未想过跟杭州正面竞争，也没有跟风一线城市，卷入抢夺风口的大潮，而是独辟蹊径，选择了一个最难的赛道，装备制造业。举例来说，宁波生产了中国最多的机床，占全国10%以上，数控机床达到15%，而模具业产值更是达到全国的20%。机床叫做工业母机，模具更是工业之母。宁波瞄准了这个赛道，告诉全国，只要想发展工业，就来宁波采购设备，这里能满足你的一切需求。在其他城市还在培育富士康流水线工人和写字楼内卷打工人的时候，宁波则创造了一条高收入的新赛道。为了打通链路，宁波出台了“工匠新政”，要在2025年培育高技能人才78万。这些工人配合宁波打造的整条产业链，输送到长三角以及全国，跟90年代德国、日本的高端工程师一样，形成了比较特别的技术竞争优势。可以说，上海强宁波强，长三角强宁波强，中国工业强宁波强，宁波没想成为电视剧的主角，而是甘愿做配角服务整个片组。这已经够吃了。没有主角的资质，却拼命想站在舞台的C位，这是大多数城市的盲目自信，比如天津。2020年，天津市GDP排名首次跌出前十后，就再也没有重返的现象，哪怕一丁点都没有。今年又被宁波反超，沦为全国第12，可曾想天津当年是匹敌上海的存在……其实天津当年选择“向海生长”，决心大力发展滨海新区时，机遇是很多的。尤其2000年的时候，天津的电子制造业非常发达，在全国都无以匹敌。再加上滨海新区作为全国第二大国家级新区，当初给的政策红利丰厚，被视为第二个浦东。然而后来，就开始搞一些看不懂的招数。比如开始大力发展金融业，与北京展开决斗。一个40公斤级拳击选手，不在自己的赛场上玩，偏偏跑要到80公斤级的舞台上，花拳绣腿。这不是虎口夺食，而是自断经脉。其次开始大力做制造业升级，这没错，但升级的方向却跑到了重工业上，花了大量的精力和资源去做什么大乙烯空客等项目。后来苹果手机面世，摩托罗拉直接瘫痪，带着天津的电子制造业一起步入坟场。最后，滨海新区也没发展明白，在海洋产业研究上被青岛、大连等沿海城市超越。失去主力产业的天津，促使年轻人加速外流，天津但凡稍有能力的人都愿意去北京发展，这点就可以看出了明显的颓势。当然天津是有基本盘的，毕竟是骆驼的身躯，被后面的新起之秀超越，还需要时间。但这个城市的增量停滞，也会导致过去几年外围发展的房地产市场彻底陷入僵局，也就是说，核心区价值稳定，但郊区新城的价值会逐渐坍塌。在天津买房的人，一定要谨慎选筹。04 武汉紧追杭州，生死缠斗杭州武汉现在被定义为最佳对手，一个是长三角网红城市，一个是华中第一城。至于谁比谁更强，我觉得并不重要。重要的是，双方都能在所处的区位发挥领头羊的作用。杭州之前赌亚运会，野蛮造城，拉高房价，但后来预期碎了一地，互联网失速，导致整体概念滑坡。去年断供最多的城市，一个是深圳，另外一个就是杭州，杭州人太疯狂了，年轻人为了房价不惜一切撬动杠杆，在资本的裹挟下，都在追求一种东西，叫做伪精致。从实走向虚，不是一个好故事。好在，这几年的市场行情，给了杭州炒房客沉痛的教训，积压近12万套的二手房库存，也在告诉人们该如何脚踏实地的耕耘作业。杭州今年重启亚运会，是对房价的一次很好的托举，主要看这次向全世界传递名片，是否能达到招商引资的目的。杭州最具优势的地方，在于民营经济发达，这意味着当地的平均薪资要高于武汉，对人才处于长期虹吸的状态，这从2022年的人口流入量就可以看出。杭州仅次于长沙，排名全国人口净流入第二。对于武汉来说，同样进入“产业人口”正循环，经济这些年算是上了正轨，一路高歌猛进。优势在于百万大学生和九省通衢的地理区位，以及华中无可匹敌的政策资源集群。楼市的优势在于房价相对于其他二线城市，性价比足够，缺点在于房子建的一个比一个高，高密度大库存，尤其像长江新区、车谷等伪概念地区，都是深坑。05 深圳、西安独领风骚，长沙走出新路深圳和西安的经济增速，来源于新能源产业的快速崛起，准备来说是比亚迪，这种超级企业对于一个城市的加持。产业风口就是城市风口，城市风口就是房价风口。房地产价值已经跟新兴产业高度绑定，就像当年互联网奇迹一样，让北京、深圳、杭州站在历史高地。未来哪里有超级新能源产业集群，哪里的房价就会有增量。包括接下来的数字产业经济以及AI产业经济，将会创造大量的高薪就业岗位，从而反馈到房价层面。西安作为西北老大哥，这些年经济的高速发展就来源于垄断性的区位价值，中央几乎把所有政策红利都导入西安。当地的高校资源和高新产业的持续迭代，又提供了产业经济发展的基础。而长沙的成功，在于真正走出了低房价高增长的路径，对于不要担负更多压力的年轻人来说，充满诚意。2022年，长沙人口增量全国第一，2023年甚至之后的几年，长沙都会成为全国人口增长的前三位。当然这个城市对房地产的断臂，也意味着当地人很难再从房地产身上找到创富的机遇，各有利弊。上面我讲的一些城市产业逻辑，其实反映的是全国房地产格局与经济走势。1、一个城市想要发展起来，一定要找到产业的“生态位”，跟人一样，一定要知道自己能干嘛，有什么优势有什么劣势，大城要跟紧趋势潮流，小城则要做好差异化补充。哪怕是烧烤，淄博也能走出新路。2、成都反超苏州，重庆反超广州，武汉紧追杭州，西安增速领跑全国，这些都意味着中部西部在加速崛起，沿海城市一家独大的局势正在扭转，经济战略开始从外循环逐渐转移到内循环逻辑，可见的未来，很可能内循环要比外循环更具潜力。3、中西部的崛起，目前仅限于绝对规模的龙头大城，尤其是省会城市，随着越来越多的二线城市崛起，三四线城市会长期被虹吸，利空效应很难阻断。正所谓，一城起万城落。4、偏外贸型经济的成本，接下来一定要谨慎买房，全球需求疲软的趋势大概率会持续很长时间，对当地的购买力影响很严重，比如东莞，房价的增长点有限。5、每一座城，都有每一座城市的运气，但运气的根本在于操盘者的能力，这跟房价的走势息息相关。经济和人口增长迅猛的城市，房价一定有大的增量，是具有投资潜力的，如果经济持续滑坡，人口流入量较少，这种地方很难有未来。最好及时止损，并主动拥抱达尔文法则，而不是一次又一次被磨灭期望。